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2025년 사전청약 시장에서 가장 큰 관심을 모으는 단지 중 하나는 바로 가락동 성동구치소 부지 개발 아파트입니다.
위치가 좋다보니 많은 분들이 개발을 기대하고 있는 곳이예요~
성동구치소 개발 히스토리를 잠깐 보자면,
2018년 : 정부가 성동구치소를 약 1,300세대의 신혼희망타운으로 조성할 것으로 발표
2022년 6월 : 320세대를 뉴홈 공공분양으로 사전청약 형식으로 개발 방향을 바꿈
2023년 : 다시 이 부지를 '송파 창의혁신 공공주택 사업'으로 개발 방향을 다시 바꾸면서! 사업일정이 밀립니다..
2024년 5월 : 또 다시... 공공사전청약 제도가 폐지 되면서, 사전청약 없이! 후분양으로 진행될 예정이라고 하네요~
2025년 1월 : 계룡건설로 시공사 선정 ▶ 송파 창의혁신 공공주택 개발계획 수립!
복잡하죠~
입지가 입지인 만큼 정부가 고민을 많이 하나봅니다
(덕분에 목빠지는 국민들...ㅎㅎ)
즉, 사전청약 제도 폐지되었으니,
2028년 12월 완공 예정
2028년 초 분양예정
으로 예측할 수 있습니다~
바로 입지 설명 드릴게요~!
1. 사업개요
보시다시피 계룡건설로 2025년 1월에 시공사 선정되었구요
1240세대 규모의 '송파창의혁신 공공주택 건설사업'으로 개발 계획이 바뀌었습니다.
2028년 12월 입주 예정으로,
사전분양 제도가 폐지됨에 따라 2028년 초에 후분양 공고가 올라올 것으로 예상할 수 있습니다!
- 사전청약 공고: 폐지
- 본청약: 2028년 초 예상
- 입주 시기: 2028년 12월
- 실거주의무 : 3년
- 전매제한 : 3년
공식적으로 확정된 문서는 없으나,
주택규모는 2개동, 지하 3층 ~ 지상22층 으로 고시된 상태이고
타입별 공급세대는 선호도가 높으며 가족단위로 살기 좋은 중소형 타입(59,84)를 위주로 건설할 계획이라고 합니다!
49타입 : 187세대
59타입 : 637세대
84타입 : 380세대
2. 청약신청자격, 조건
성동구치소 부지를 포함한 공공분양 물량은 모두
뉴홈 일반형으로 공급예정입니다
뉴홈 일반형은 시세대비 80%의 가격으로 아파트를 분양 받을 수 있는 혜택입니다!
국토교토부 자료에 따르면 뉴홈 일반형은 시세대비 80% 의 가격으로 아파트를 분양하며, 대출금리 또한 저렴하게 지원될 예정이라고 합니다.
대출한도 : 4억
금리 : 2.15%~3% 낮은 금리 (30년납으로 상환)
가장 중요한 신청조건!!
소득, 자산 모두 보기 때문에 신청 전에 다시한번 공고문을 확인해봐야 합니다.
3. 입지환경
트리플 역세권 + 생활인프라 + 강남 접근성
- 교통: 3호선 경찰병원역, 8호선 가락시장역, 위례선(예정)
- 교육: 문정고, 가락중, 가락고 등 학군 우수
- 편의시설: 가락시장, 롯데마트, 송파헬리오시티 인프라 이용 가능
학군
성동구치소 부지가 지어질 아파트는 가동초 초품아 입니다.
가장 가까운 중학교는 송파중학교로 학업성취도평가 86.3%를 기록했네요
특목고 진학률 또한 매우 높은 편입니다
방이동, 강남쪽 학원가도 가까운 편이라 충분이 다닐 수 있는 위치 입니다.
인프라
경찰병원까지 걸어서 15분
롯데마트는 자차 10분
올림픽공원, 오금공원, 송파도서관 등이 가깝습니다
서울에서도 손꼽히는 교통 편의성과 인프라가 결합된 입지입니다. 특히 강남 접근성은 물론, 위례신도시와의 연결성도 뛰어나 실거주 수요가 매우 높습니다.
4. 예상분양가
분양가 상한제 적용 → 주변 대비 30% 저렴
- 전용 59㎡ 예상 분양가: 약 9.5억
- 전용 84㎡ 예상 분양가: 약 12억
최근 공급된 서울 공공분양인 수방사 공공분양을 기준으로 성동구치소 예상분양가를 예상할 수 있습니다.
수방사 공공분양도 무려 9.5억의 분양가로 공급 됬었습니다...
주변시세대비 70% 수준으로 공급되었죠.
그러므로, 성동구치소의 경우 주변시세대비 70% 수준인, 84타입 기준 12억 예상됩니다.
5. 시세차익
전용 84㎡ 기준 시세차익 약 8.5억 원 이상 기대
- 인근 헬리오시티 84㎡ 시세: 약 18억
- 본 단지 예상 분양가: 약 9.5억
- 시세차익: 최소 8억 이상 가능
더샵송파루미스타
래미안파크팰리스
인근 송파헬리오시티와 비교했을 때 84㎡ 기준으로 약 8억 이상의 시세차익이 기대됩니다. 분양가 상한제가 적용되어 실수요자에게는 매우 유리한 조건입니다.
서울 내 신규 분양 아파트 중에서도 시세차익이 가장 클 것으로 예상되는 단지입니다. 실입주 후 자산가치 상승이 기대되는 대표적인 로또 아파트입니다.
6. 단지배치도 (예정)
남향 위주 단지 설계 + 공원 중심 커뮤니티
- 남향 위주 판상형 배치
- 단지 중앙 공원 및 커뮤니티 조성
- 커뮤니티 시설: 피트니스, 작은도서관, 어린이집 등
700가구 규모의 신혼희망타운과 함께 28층 높이 공동주택 600가구 등이 공급될 예정입니다.
쾌적한 주거환경을 위한 남향 중심 배치와 함께, 도심 속 녹지공간 확보가 핵심입니다. 다양한 커뮤니티 시설도 조성될 예정이라 가족 단위 실거주자들에게 적합합니다.
주변 래미안파크팰리스 84 전세가가 9억임을 감안하여 70%인 7억 정도의 전세시세에 성동구치소 장기전세주택(미리내집) 이 2028년 초에 공고될 것으로 예상됩니다.
분양을 받아 시세차익을 보려던 주민분들에게는 장기전세 소식이 아쉽겠지만, 자금여력이 부족하지만 송파구에 거주해야하는 신혼부부들에게는 좋은 소식이 될 것 같습니다.
입주 예정인 2028년은 정말 공급이 부족해질 것이기 때문에 서울시 계획대로 50% 물량이 장기전세로 공급될 수도 있을 것 같단 생각이 듭니다.
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