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1. 기본 정보 요약
- 위치: 서울시 송파구 신천동 17-6 일대
- 입주예정일: 2025년 12월 예정
- 분양방식: 후분양 (입주 6개월 전 일반공급)
- 분양가 추정: 전용 59㎡ 기준 약 13.8억 원(잠래아 기준(평당 5,409만 원))
- 실거주의무: 2년 (분양가 상한제 적용 단지)
- 전매제한: 소유권 이전등기 시까지 (3년)
- 대출가능성: 투기과열지구 +
15억 초과 주택 대출 제한 적용(2023년 3월 15억초과 아파트 대출규제 해지!) →15억 초과 아파트 대출 가능!!
잠실 르엘은 분양가 상한제(실거주 2년, 전매제한 3년)를 적용받는 민간 후분양 아파트입니다. 전용 59㎡ 기준 약 13억 후반의 분양가가 예상되며, 투기과열지구인 송파구의 규제를 적용받습니다.
2. 자금 조달 시나리오 (59㎡ 기준)
59㎡ 예상 분양가: 13.8억 원 기준 자금 스케줄 예시
| 계약금 10% | 약 1.38억 | 당첨 직후 |
| 중도금 60% | 약 8.28억 | 계약 후 ~ 입주 전 분납 |
| 잔금 30% | 약 4.14억 | 2025년 12월 (입주 시점) |
※ 후분양이기 때문에 중도금 납부기간이 짧고 일시불 또는 수개월 내 납부 방식이 될 가능성이 높습니다.
3. 대출 규제 정리
규제 지역: 송파구는 투기과열지구 + 조정대상지역입니다.
대출 가능 구간:
- 9억 이하: LTV 40% 적용
- 9억 초과분: LTV 20% 적용
- 15억 초과:
주택담보대출 전면 금지(2023년 3월 15억초과 아파트 대출규제 해지!)→ 15억 초과 아파트 대출 가능!! - 분양가 13.8억 원 기준 예상 대출한도: 약 3.8억 원 (무주택자 기준)
즉, 59㎡ 기준으로 3.8억 원 정도만 주택담보대출이 가능하며, 그 외 자금은 현금으로 마련해야 합니다.
4. 자금 마련 전략
대출로 마련 가능한 자금 구조:
| 주택담보대출 | 약 3.8억 | 입주 시점 실행 |
| 계약금+중도금 | 약 9.5억 | 자기자본 확보 필요 or 중도금 대출 불가 시 일시 납부 |
| 신용대출 | 1~2억 내외 | 부부 합산 한도 고려 |
| 기타 | 부모 증여, 전세 레버리지 활용 등 | 증여세 사전 검토 필요 |
※ 후분양 특성상 중도금 대출이 불가하거나 제한될 가능성이 높습니다.
5. 실입주 전략
- 실거주 의무: 2년 필수 거주
- 전세계약 불가: 입주 직후 전세로 돌리는 방식은 제한
- 입주 후 주담대 실행: 전입신고와 실거주를 조건으로 대출 실행 가능
따라서, 당첨되더라도 입주할 실거주 능력이 있어야 하며, 대출도 입주와 전입 후에 진행 가능하므로 잔금 마련 타이밍 조절이 중요합니다.
6. 자금 시뮬레이션
| 대출 無 | 없음 | 13.7억 | 현금 동원력 우수한 경우 |
| 대출 有 | 3.8억 | 9.9억 | 일반 무주택자 시나리오 |
| 대출 + 신용대출 | 3.8억 + 1.5억 | 8.4억 | 연봉 대비 신용 여력 필요 |
자기자본이 부족한 경우에는 부부 합산 신용대출이나 부모 증여를 활용한 보완 전략이 필요합니다. 특히 주담대는 입주 이후 실행되기 때문에 잔금 시기에 맞춘 자금 계획이 매우 중요합니다.
7. 결론
잠실 르엘과 같은 고분양가 민간 후분양 단지는 "당첨 = 실입주"라는 공식이 반드시 따릅니다.
대출이 제한된 상황에서 13억이 넘는 자금을 마련하려면 사전 시뮬레이션과 가족 자금 흐름 관리가 필수입니다.
청약에 앞서 본인의 현금 유동성, 대출 가능성, 실거주 계획을 점검하고,
실현 가능한 자금 계획이 수립된 경우에만 청약을 진행하는 것이 바람직합니다.